Von der gesetzlichen Grundkonzeption her tritt die Verlassenschaft bzw treten in weiterer Folge auch die Erben in Mietverhältnisse ein. Durch das Ableben des Mieters wird ein Mietvertrag nicht aufgelöst.
Bei Wohnungsmieten räumt jedoch § 1116a Satz 2 ABGB sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein besonderes Kündigungsrecht ein. Beide können das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und ‑termine auflösen.
Für Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht allerdings eine Sonderregelung. Nach § 14 Mietrechtsgesetz (MRG) treten in den Mietvertrag eintrittsberechtigte Personen ein, wenn sie innerhalb von 14 Tagen nach dem Ableben des Hauptmieters dem Vermieter nicht bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Diese eintrittsberechtigten Personen verdrängen dann auch die allgemeine Rechtsnachfolge durch Erben. Eintrittsberechtigt sind der Ehegatte (bzw eingetragene Partner), der Lebensgefährte und Verwandte in gerader Linie (Kinder und Kindeskinder) einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Für Lebensgefährten gilt die Besonderheit, dass die Lebensgemeinschaft bis zum Tod des Mieters durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt worden sein muss; dem dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzusetzen, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat (dies gilt also vor allem für Fälle, wo der Mieter bereits vor Erreichen der Drei-Jahres-Frist verstirbt).
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter bei Ausübung des Eintrittsrechts eine Möglichkeit, den Mietzins anzuheben.
Hat der Verstorbene gemeinsam mit der zweiten Person eine Eigentumswohnung erworben (und damit eine so genannte Eigentümerpartnerschaft begründet), gibt es für die Rechtsnachfolge im Wohnungseigentum ebenfalls gesetzliche Sonderbestimmungen. § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ordnet an, dass der Anteil des Verstorbenen von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners übergeht. Der überlebende Partner kann allerdings auf diesen Übergang verzichten oder gemeinsam mit den Erben unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließen, aufgrund derer der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt. Der überlebende Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Wohnungseigentumsanteil übernimmt, hat der Verlassenschaft nach dem Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswertes des Mindestanteils zu bezahlen. Verzichtet der überlebende Partner auf den Eigentumsübergang, kann der gesamte Mindestanteil und damit das gesamte damit verbundene Wohnungseigentum versteigert werden.