Mietrechte und Eigentümerpartnerschaft im Erbrecht
Von der gesetzlichen Grundkonzeption her tritt die Verlassenschaft bzw. treten in weiterer Folge auch die Erben in Mietverhältnisse ein. Durch das Ableben des Mieters wird ein Mietvertrag nicht aufgelöst.
Besonderes Kündigungsrecht bei Wohnungsmieten
Bei Wohnungsmieten räumt § 1116a Satz 2 ABGB sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein besonderes Kündigungsrecht ein. Beide können das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine auflösen.
Eintrittsrecht in den Mietvertrag nach dem MRG
Für Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt eine Sonderregelung: Nach § 14 MRG treten eintrittsberechtigte Personen in den Mietvertrag ein, wenn sie innerhalb von 14 Tagen nach dem Ableben des Hauptmieters dem Vermieter nicht bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Diese Personen verdrängen dabei die allgemeine Rechtsnachfolge durch die Erben.
Eintrittsberechtigt sind:
- der Ehegatte bzw. eingetragene Partner
- der Lebensgefährte
- Verwandte in gerader Linie (Kinder, Kindeskinder) einschließlich Wahlkinder
- Geschwister des bisherigen Mieters
Voraussetzung ist in jedem Fall ein dringendes Wohnbedürfnis und der bisherige gemeinsame Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung.
Für den Lebensgefährten gilt eine Besonderheit: Die Lebensgemeinschaft muss bis zum Tod des Mieters mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft bestanden haben. Dem dreijährigen Aufenthalt ist es gleichzusetzen, wenn der Lebensgefährte die Wohnung seinerzeit gemeinsam mit dem bisherigen Mieter bezogen hat — dies gilt insbesondere für Fälle, in denen der Mieter bereits vor Ablauf der Drei-Jahres-Frist verstirbt.
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter bei Ausübung des Eintrittsrechts die Möglichkeit, den Mietzins anzuheben.
Eigentümerpartnerschaft und Erbfolge im Wohnungseigentum
Hat der Verstorbene gemeinsam mit einer zweiten Person eine Eigentumswohnung erworben und damit eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft begründet, gelten für die Rechtsnachfolge im Wohnungseigentum gesetzliche Sonderbestimmungen.
§ 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ordnet an, dass der Anteil des Verstorbenen von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners übergeht. Dieser Übergang vollzieht sich als gesetzlicher Eigentumserwerb (sogenanntes Vindikationslegat durch Anwachsung). Der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil des Verstorbenen fällt damit nicht in die Verlassenschaft und ist nicht Gegenstand des Verlassenschaftsverfahrens.
Der überlebende Partner kann auf diesen Übergang verzichten oder gemeinsam mit den Erben unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließen, aufgrund derer der Anteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommt.
Übernahmspreis und Pflichtteilsschutz
Der überlebende Partner, der den Anteil des Verstorbenen übernimmt, hat der Verlassenschaft die Hälfte des Verkehrswertes des Mindestanteils zu bezahlen. Dieser Übernahmspreis fließt als Ausgleich in die Verlassenschaft und steht damit für die Berechnung der Pflichtteile zur Verfügung — die Pflichtteilsberechtigten werden durch das Ausscheiden des Wohnungseigentumsanteils aus der Verlassenschaft daher nicht benachteiligt (OGH 2 Ob 18/23w).
Verzichtet der überlebende Partner auf den Eigentumsübergang, kann der gesamte Mindestanteil und damit das gesamte damit verbundene Wohnungseigentum versteigert werden.
Aktuelle Rechtsprechung zur Eigentümerpartnerschaft
Der OGH hat mit Entscheidung vom 29. April 2025, 2 Ob 209/24k, zentrale Fragen zur Eigentümerpartnerschaft in der Erbfolge präzisiert und dabei drei wesentliche Grundsätze festgehalten:
Zwei-Personen-Prinzip: Die Einantwortung muss sicherstellen, dass der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil nach der Einantwortung nicht mehr als zwei Personen zufällt (§ 12 Abs 1 WEG). Die Unteilbarkeit des Wohnungseigentums gilt damit unmittelbar im Verlassenschaftsverfahren; ein Ergebnis, das gegen § 12 Abs 1 WEG verstößt, kann nicht durch Einantwortung herbeigeführt werden.
Vermächtnis mindert den Übernahmspreis: Ist ein Legat über das Wohnungseigentumsrecht angeordnet, mindert dies den Übernahmspreis, der dem übernehmenden Eigentümerpartner in Rechnung gestellt wird.
Zwangsversteigerung als ultima ratio: Die Zwangsversteigerung kommt erst dann in Betracht, wenn keine andere erbrechtliche oder außergerichtliche Lösung möglich ist (OGH 29. April 2025, 2 Ob 209/24k).
Internationales: Ausländisches Verlassenschaftsverfahren und österreichisches Wohnungseigentum
Ein eigenes Verlassenschaftsverfahren in Österreich ist für den Wohnungseigentumsanteil weder notwendig noch zulässig — auch dann nicht, wenn das Verlassenschaftsverfahren über den übrigen Nachlass des verstorbenen Partners im Ausland (etwa in der Schweiz) durchgeführt wird oder dort über die Verlassenschaft der Konkurs eröffnet wurde. Für die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsübergangs auf den überlebenden Partner ist in diesen Fällen gemäß § 14 Abs 7 WEG das Grundbuchsgericht zuständig (OGH 2 Ob 202/22b).